Real estate crowdfunding: une alternative aux fonds immobiliers?

11 janvier 2018

L’innovation des plateformes de financement participatif dans l’immobilier n’est pas uniquement technologique, mais touche également au modèle d’affaire.

Plusieurs plateformes de real estate crowdfunding sont actives en Suisse. Elles contribuent de manière importante à l’essor du crowdfunding en Suisse, avec 25,3% des parts de ce marché global en 2016, et probablement bien plus pour l’année 2017 compte tenu des résultats des plateformes. Quels types d’investissement permettent-elles? Ces plateformes innovantes constituent-elles une alternative aux fonds immobiliers?

En Suisse, le real estate crowdfunding comprend principalement deux formes d’investissement. Tout d’abord, le crowdinvesting. Il s’agit d’un investissement à plusieurs directement dans un bien immobilier, en copropriété. Ensuite, le crowdlending. Il s’agit d’un investissement sous forme de prêt (ou d’emprunt obligataire).

Il est utile de comparer, de manière synthétique, les objectifs des plateformes avec celui des fonds immobiliers. En résumé, le principe du fonds immobilier est de réunir les avoirs de plusieurs investisseurs (indirectement, i.e. via le fonds) dans des biens immobiliers, en déléguant la décision d’investissement à un tiers (notion de Fremdverwaltung).

Le principe du real estate crowdfunding est de réunir plusieurs investisseurs afin (i) d’investir (directement) dans un bien immobilier ou (ii) de financer la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier (par exemple par le biais d’un prêt ou un emprunt obligataire). Le point commun est ainsi de permettre d’investir dans l’immobilier. Cela étant, il existe une différence importante au sujet de la décision du bien immobilier. En effet, l’objectif des plateformes de real estate crowdfunding est de permettre aux investisseurs de choisir un bien immobilier (sélectionné par la plateforme). Or dans le cas du fonds immobilier, cette tâche est déléguée à un gestionnaire (autorisé et régulé).

Cette distinction est primordiale d’un point de vue réglementaire. En effet, la conséquence de la délégation de la gestion d’un placement collectif est de soumettre les fonds immobiliers, et leurs délégataires, à autorisation par la FINMA. Quant aux plateformes, en l’absence de placement collectif et de délégation, elles ne sont pas soumises à autorisation (pour autant que les plateformes de crowdlending ne fassent pas d’appel au public, ou alors uniquement sur la base d’un prospectus d’émission). Bénéficier d’une absence de réglementation peut constituer un avantage concurrentiel pour les plateformes au niveau notamment des coûts et du type de projets immobiliers financés.

Une innovation dans le modèle d’affaires

S’agissant du caractère innovant du real estate crowdfunding, l’innovation des plateformes n’est pas uniquement technologique, mais touche également au modèle d’affaire. En effet, les plateformes centralisent plusieurs tâches: la mise en contact des acteurs du marché immobilier (acheteur, vendeur et courtier), la mise à disposition d’informations sur l’immeuble (avec une due diligence préalable effectuée par la plateforme et ses partenaires ou délégataires spécialisés) et la facilitation de la transaction. Cela étant, les plateformes de real estate crowdfunding ne sont pas les seules à utiliser les nouvelles technologies et les entités réglementées suivent ces modèles innovants et les nouvelles technologies de près.

En termes de rendement, selon l’indicateur SFA ARI®, le rendement effectif des fonds immobiliers suisses cotés en bourse pour le deuxième trimestre 2017 est de 5,42%. Il n’existe pas encore de tel indicateur pour les plateformes de real estate crowdfunding, si bien qu’il est difficile de comparer les rendements des fonds immobiliers avec celui des plateformes. Cela étant, les plateformes affichent en 2017 des rendements supérieurs à ce chiffre. Ces données sont toutefois relativement récentes et ne reposent pas sur une méthode de calcul de la performance telle que prévue par la Directive SFAMA pour le calcul et la publication de performance de collectifs, ni sur des critères tels que ceux établis par le règlement de l’indicateur SFA ARI®. Ainsi, il convient de relativiser fortement la comparaison très générale des chiffres mentionnés ci-dessus.

En résumé, les modèles d’investissements proposés par les plateformes de real estate crowdfunding et les fonds immobiliers sont relativement différents, et évoluent dans un environnement, notamment réglementaire, différent. Il sera intéressant d’observer de quelle manière ces différents acteurs vont avoir une influence les uns sur les autres, quelle sera la première plateforme de real estate crowdfunding autorisée par la FINMA et quelle place ces différents acteurs réserveront aux token ou cryptomonnaies.

Le Temps, publié  dimanche 10 décembre 2017